Qu’est-ce qu’une résidence de services?

D’une  façon générale, on utilise le terme « résidence de services » pour désigner un bâtiment ou une copropriété où l’on peut retrouver des appartements meublés.

Ces logements sont  disponibles pour des séjours de courte ou de longue durée et  offrent des commodités diverses telles que : un service de ménage, une cantine, une salle de conférences, un service de conciergerie, une zone Wi-Fi, etc…

Les résidences de services sont destinées à accueillir des profils de résidents spécifiques : touristes, personnes âgées ou encore des étudiants.

Les types de résidence de services

Il existe plusieurs types de résidence de services, mais pour pouvoir bénéficier d’une fiscalité avantageuse, seules 5 d’entre elles sont éligibles. Il s’agit des résidences de tourismes, étudiantes, seniors et les EHPAD.

Les résidences de tourisme

Une résidence de tourisme est une copropriété composée d’appartements entièrement meublés, disponible pour des séjours de courte ou de longue durée, offrant des commodités pour l'usage quotidien, le ménage et une série d'autres services, tous inclus dans le prix de la location. Les résidences de tourisme offrent des installations semblables à celles d'un hôtel traditionnel, mais avec un espace, une commodité et une intimité supplémentaires, comme chez soi, ce qui permet aux voyageurs de vivre comme un habitant du coin lorsqu’ils sont en déplacement, et généralement à un coût bien moindre.

Les résidences étudiantes

Les résidences étudiantes quant à elles sont des bâtiments à studios meublés de 16 à 22 m2 destinés à accueillir des étudiants.

Généralement situées proche des universités et de toutes commodités (transports, magasin, etc.), on retrouve dans ces bâtiments 80 à 120 logements de 02 pièces.

Pour faciliter les conditions des étudiants, les résidences étudiantes offrent une connexion internet et un grand espace de travail pour tous les résidents.

Les résidences EHPAD

Les EHPAD sont des établissements qui ont eu l’accréditation d’héberger des personnes âgées dépendantes qui ne peuvent plus être maintenues à domicile. Dans un langage familier, on a tendance à appeler ces résidences des maisons de retraite. Les personnes âgées y seront prises en charge de l’hébergement à la restauration en passant par l’entretien du linge.

Les EHPAD offrent également des soins médicaux, on y retrouve des personnels de santé (docteurs, infirmiers, AMP, aides-soignants, etc) qui sont en charge de veiller sur l’état de santé des résidents.

Les résidences seniors

Une résidence senior est un établissement qui peut accueillir des personnes âgées autonomes qui souhaitent vivre dans un endroit adapté à leur âge.

Ces logements sont souvent équipés de manière à faciliter leur quotidien. On peut y retrouver un ascenseur, une salle de jeux, une salle de lecture ou encore un espace de remise en forme. La sécurité étant une priorité pour ce profil de résidents, toutes les résidences seniors sont gardées et sécurisées 24h/24, 7j/7.

Pourquoi investir dans une résidence services ?

L’acquisition d’un logement dans une résidence de services figure parmi les options qui permettent d’investir dans l’immobilier locatif.  En matière d’investissement, elle présente plusieurs avantages. En effet, vous n’allez pas louer votre bien à un particulier, vous allez plutôt le confier à un exploitant. C’est ce dernier qui va se charger de trouver un locataire, d’entretenir les locaux et de rémunérer les propriétaires.

Vous vous assurez ainsi de tout le temps percevoir des loyers quand bien même votre bien n’ait pas de locataire. D’un point de vue fiscal, vous gagnez également en avantages. Vos revenus locatifs seront exemptés d’impôts.

Comment choisir la résidence idéale pour réussir son investissement ?

Toutes les résidences de services ne se valent pas, chacune présente ses avantages et ses inconvénients. D’où l’intérêt de faire appel à un exploitant  reconnu dans le domaine qui serait en mesure de fructifier son investissement et pérenniser son projet.

 Avant d’investir dans une résidence de services, prenez en considération la localisation de la résidence. Si votre choix s’est porté sur une résidence étudiante par exemple, privilégiez les résidences proches des universités (rappelons que pour qu’une résidence soit considérée comme étant étudiante, la propriété doit accueillir au minimum 70% d’étudiants). Enfin, une résidence de tourisme doit se trouver dans une zone qui attire les touristes.

Comprendre le bail commercial

L’acquisition d’un logement dans une résidence de services implique un bail commercial et non un bail civil. Sa plus grande particularité est que vous devez le contracter pour une durée d’au moins 09 ans renouvelable. Durant cette période, vous donnez l’autorisation à votre société de gestion d’exploiter votre logement. En contrepartie, vous allez toucher, en tant que « bailleur-investisseur », des revenus locatifs nets de charges quel que soit le taux de vacance ou d’occupation de la résidence. Il sera précisé dans ce bail :
  • Les modalités de répartitions des charges entre le bailleur investisseur et l’exploitant (frais d’entretien, taxe foncière, gros travaux, etc.)
  • L’échelonnement de versements de loyers (mensuel, trimestriel, etc.)
  • La clause de révision du prix des loyers

Le régime LMNP

Pour pouvoir bénéficier du régime LMNP, vous devez respecter certaines conditions dont le total de vos revenus locatifs annuels ne doit pas dépasser 23 000 € TTC, Ils ne doivent pas non plus dépasser les autres revenus de votre ménage (provenant d'activités professionnelles, de pensions, etc.) Il faut aussi noter que ce régime ne s'applique pas aux personnes qui utilisent ces revenus locatifs comme leur principale source de revenus. Il est destiné à couvrir les personnes qui louent leur logement pour obtenir un revenu complémentaire.

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts. Elle est égale à 11 % du coût de votre logement.

Quel que soit le prix de votre investissement ou le nombre de logements que vous avez acquis, le montant retenu pour la réduction est limité à 300 000 € par an. Il est aussi possible de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard pour les logements achevés depuis au moins 15 ans et qui ont été rénovés.

Le régime réel

Ce système fiscal permet de déduire toutes les dépenses réellement encourues pour l'exploitation du bien locatif. Ainsi, les types de frais couverts comprendront l'entretien et les réparations de la propriété, les commissions d'agence, le remplacement du mobilier, les honoraires professionnels liés à la location, les frais de déplacement encourus par le propriétaire en rapport avec la propriété locative, etc. Ce régime permet également d'appliquer des charges d'amortissement sur le bien immobilier.