Comment revendre son bien LMNP
Plusieurs solutions s’offrent à vous lorsque vous souhaitez revendre votre bien LMNP. Qu’il s’agisse d’un logement en résidence senior, étudiant, tourisme ou encore en EHPAD, vous pouvez opter sur les trois options ci-dessous.
La revente directe
On entend par une revente directe, une opération de vente qui se fait de particulier à particulier. Vous pouvez décider sans problème d’aller à la rencontre directe de futurs acquéreurs. Pour ce faire, vous vous appuyez sur les sites d’annonces comme leboncoin ou encore pap pour poster votre proposition.
A savoir que la vraie difficulté qui se présentera à vous avec cette méthode sera de réussir à convaincre un acquéreur de racheter un bien sous le statut LMNP. Enfin, Il peut être possible que votre bien ne soit pas cédé à sa valeur réelle.
La revente par un spécialiste
Il existe des sociétés spécialisées dans la revente LMNP. En faisant appel à leur service, vous vous assurez de confier votre logement à des professionnels qui ont la capacité de l’estimer à sa juste valeur.
Votre spécialise prendra en compte l’état général de votre bien, son emplacement et sa situation fiscale pour déterminer son prix. Il le proposera par la suite sur le marché. La revente LMNP par un spécialiste figure parmi les méthodes les plus rapides. Etant donné que celui-ci travaille avec un grand réseau d’acquéreurs prêts à investir dans les biens LMNP
La revente via le gestionnaire
La société de gestion qui exploite votre bien peut elle aussi se proposer de racheter votre LMNP. D’ailleurs lorsque vous envisagez de passer à une revente, parlez en premier lieu avec celle-ci. Elle connait le potentiel de votre logement et sera en mesure de l’acquérir plus aisément.
La fiscalité de la revente LMNP
Pour rappel, le statut LMNP vous permet de choisir votre régime fiscal. Les deux principaux sont :
Le régime Micro BIC
Vos revenus annuels (loyers et charges) ne dépassent pas 32 900 €. L’administration fiscale exerce sur ces revenus un abattement fiscal de 50 %. Vous serez également exonérées de la TVA. En matière d’obligations, vous devez tenir un livre de comptes qui détaille les recettes provenant de vos locations meublées. Si besoin, vous devez également être en mesure de fournir à l’administration fiscale un récapitulatif de tous vos achats (en rapport avec le bien).
Le régime réel simplifié
Il est applicable aux investisseurs LMNP dont les revenus annuels dépassent les 32 900 € ou, à titre facultatif, à ceux dont les recettes sont inférieures à 32 900 € et qui ne choisissent pas le régime micro BIC. Il permet de déduire toutes les dépenses.
Les frais entièrement déductibles sont les suivants :
- Les sommes versées pour l’acquisition du bien : intérêts d’emprunts, frais et commissions, travaux (frais d’entretien, réparations, mobilier et équipement, matériel), etc.
- Les frais en rapport avec la location : frais de gestion, taxe professionnelle, taxe foncière, etc.
- Vous bénéficiez également d’un amortissement annuel basé sur le prix d’acquisition du bien. Il est calculé en fonction de la durée normale d’utilisation du bien. Il est pratiqué sur une période longue ou très longue, ce qui représente environ 2 à 3 % par an. L’amortissement peut également être appliqué au prix d’achat du mobilier et de l’ameublement et de l’équipement sur cinq ans. En principe, il est possible d’amortir 85% de la valeur de votre bien.
En cas de revente, vous serez soumis au régime des plus-values (ou moins-values) des particuliers. A savoir qu’un bien détenu pendant plus de 22 ans ne générera pas de plus-value imposable.